谈房地产企业如何节税与避税，房地产企业如何合理节税

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1，房地产企业如何合理节税
2，房地产企业合理避税的方法有哪些
3，房地产开发企业如何避税
4，房地产公司如何合理避税
5，房地产企业如何合理避税

1，房地产企业如何合理节税

我做过房地产企业会计，税务局对房地产企业的税务查得比较严。另外，房地产业务不同于其他的企业，由地理位置，地块，房屋交易的类型不同，造成的税负也不同。需要具体经济业务具体对待，遇到时还需要查文件。主要注意的方面不要把代收费用计入到收入中，否则也需要交纳营业税。

1、截留联营利润,发放职工奖金企业私心过重,与联营单位协商后,将从联营单位应分得的利润隐匿在联营单位。同时授意联营单位将联营利润由“应付账户”直接转入“其他应付款”账户。以后,该投资单位根据需要将应分得的联营利润直接从联营单位提现,放入“小金库”以备用于职工超税定额的工资及奖金。2、合理设置工资比例个人所得税的原则是实行累进税率。应纳税所得额超过级数时,应将超额所得税列为纳税线的最高点。因此,“月薪”或“年终奖金”非常高的话,不节税会导致更高的税率(高达45%)。所以我们需要一个合理的节税筹划,从实际情况来看,一般的“工资”和“年终奖金”按1:1情况下,可以达到整体最小的税收负担。另外要小心税率变化“临界点”,每增加1元,就会带来额外的个人所得税。因此,单位支付工资时这些关键点应充分重视。3、巧用税收优惠节税在每个国家颁布的税收、税收减免的规定中,企业都可以考虑国家给予的税收优惠政策,从纳税人的身份、地点、投资方向、行为等方面决定企业的生产经营。我国有的园区为了吸引投资,会将地方所得税回报给投资者,最高比例高达60%-70%。

房地产企业如何合理节税

2，房地产企业合理避税的方法有哪些

1、拖延工期。税务机关对于房地产企业征税的时候，都是要等项目完全竣工之后，才具备核算成本的可能，并且一旦项目有一点没有完全，国家就无法征收本税，企业也无法缴纳本税。需要明白的是：如果国家严格征税，由于影响太大，必须迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。2、提高人工。对于股份公司而言，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。需要明白的是：还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。3、搞精装修。目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。4、项目公司。一般来说通过项目公司操作的发展上都是很聪明的，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。

一、预收购房款不入帐，通过假借款形式计入“应付帐款”，隐瞒销售收入。二、房地产项目清算存在多结转成本及超标准列支计税工资、业务招待费及广告费等，未按规定申报缴纳企业所的税。三、销售房产后把部分收入长期挂在往来帐户上，或者通过其关联企业设立的“应付帐款”或“内部往来”科目隐匿收入，不在帐本上体现为销售收入。四、以商品房抵顶工程款、材料款，直接在帐面上抵减“开发成本”，而不做收入处理。五、向关联企业出售不动产，不按常规计价，少申报交纳营业税。六、拆迁安置住宅、店面等面积新旧房互换，价格相抵部分未按规定申报营业税。七、采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税。八、年末预收购房款不及时入帐，做未到帐处理，个别企业年末未入帐数达到上百万元甚至千万元，未按规定申报纳税。九、未按规定缴纳印花税，记载资金的帐薄未按规定贴花，签定的租赁合同、借款合同等未按规定缴纳印花税。十、分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿销售收入。十一、价外费用和代收代付款未计入收入纳税，如房地产企业向住户收取“代收管线费”等未申报缴纳营业税。十二、部分房地产企业已经取得土地批文，但地块分期开发，对未开发的土地未按规定申报土地使用税。

房地产企业合理避税的方法有哪些

3，房地产开发企业如何避税

一、利用台作开发方式合理避税　　利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。　　例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；　　1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，　　2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发　　3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发　　筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。　　方案一：合作开发　　甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。　　方案二；出借资金　　假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。　　方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。　　由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。　　筹划结果；　　从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。　　二、利用股权转让方式合理避税　　例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略) 　　筹划分析；　　该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：　　第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。　　第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理　　第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。　　筹划结果；　　经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。　　三、利用签订合同装修费的合理避税　　例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。　　筹划分析：　　按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。　　筹划结果；　　经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。　　通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。

房地产开发企业如何避税

4，房地产公司如何合理避税

看你公司是查账征收还是核定征收了。查账征收的是根据你开票金额来确定税款，也就是按发票收税；（这种情况的企业，可以跟客户商量，收费便宜一点但不开发票。收款尽量走现金，千万不要从公司账户上走）核定征收的是根据你的利润为依据来确定税款。（这种情况的企业，费用可以多做一点，冲减利润。多少交点税，不然税务局会找麻烦。）看的明白吗？希望可以帮助你。

所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，研究各国税收法律之间的差异，策划个人或集团内部财务节税计划，以规避纳税。外资企业都各有避税秘方，虽然说避税违反了税收立法意图，有悖于政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税之说。正因如此，很多外资企业采取各种招术，以达合理避税的目的。转让定价毕马威会计师事务所张小姐透露，他们在审计外资企业的时候，常会遇到一些利用现有中国税法不健全进行转让定价的避税方法。张小姐举例说，她在审计中，就遇到一家总部设在国外分部设在国内的加工制造企业，总部有意提高原材料成本价格，增大负债，在售价不变的情况下，使收益减低，甚至出现亏损，在亏损后，还会增加投资，常年如此，税务部门拿这种做法也无可奈何。这种做法被审计人员叫做“转移定价”。这家企业“长亏不倒”的做法在很多外企中也很盛行。转让定价是现代企业特别是跨国公司进行国际避税所借用的重要手段。在现代经济生活中，许多避税活动，不论是国内避税还是国际避税，都与转让定价有关。它们往往通过从高税国向低税国或避税地以较低的内部转让定价销售商品和分配费用，或者从低税国或避税地向高税国以较高的内部转让定价销售商品和分配费用，使国际关联企业的整体税收负担减轻。贷款高利率利用专有技术等无形资产作价高于国际市场价格，或隐藏在设备价款中的一种手法。外商利用人们不了解设备和技术的真实价格，从中抬高设备价格和技术转让价格，将企业利润向境外转移。它们在抬高设备价款的同时，把技术转让价款隐藏在设备价款中，以躲避特许权使用费收入应纳的预提税。劳务收费标准“高进低出”。关联企业之间相互提供服务或劳务，通常是境外公司收费高，境内公司收费低甚至不收费。有的还虚列境外公司费用。资产评估提高折旧张小姐曾遇到过一家香港公司，每年都要对其房地产进行价值评估，其在华子公司因为要与香港母公司进行合并报表，所以也要同时评估其在华房产。这也是外资一种避税的有效方法。如房地产评估增值，每年计提的折旧也会相应的增加，纳税自然也会相应减少。国际避税地建公司记者还从一位曾在台湾某企业工作过的陈小姐那里得知，在避税港注册也是一种办法。他们那里曾经也采用过相同的办法。在国际避税地建立公司，然后通过避税地的公司与其他地方的公司进行商业、财务运作，把利润转移到避税地，靠避税地的免税收或低税收减少税负。在长三角地区，一些外资企业的投资方来自英属维尔京群岛等地方，而实际在岛上，它们可能只有一间办公室。运用避税港进行避税是跨国纳税人减轻税负增加收入的手段之一，而维持税收制度在筹措国家财政资金方面的有效性，又是各国税务当局面临的重要任务之一。在跨国纳税人不断运用避税港的情况下，国家的税收权益不断遭到损害，税收收入受到影响，税收的公平原则也相应遭到破坏。因此，许多国家尤其是发达国家特别注意如何防止跨国投资经营者运用避税港从事避税活动。其他方法层出不穷外企避税另一主要手段是利用关联交易，高进低出。这种手段占到避税金额的60%以上。另外，目前外商投资中国的资金中，60%以上是借贷资金，即便是一些实力雄厚的国际公司也向境内外银行借大量资金，利用税前列支利息，达到少交或免交企业所得税的目的。反避税涉及到社会经济生活的各个部门。税收制度不够完备，地区间、部门间的不协调，是避税形成的客观原因。专家指出，应从税法和征管两方面完善和加强现有税收体制。首先，现行的涉外的税法规定外商投资企业享受着和内资企业不同的税收政策，这种税收设置，为合法避税行为提供了一个很大空间。只有内外资企业所得税合并，才能够进一步完善税法和严格征管，在反避税上从根本上打下一个非常好的基础，否则，现在两套税制，随意性很大。其次是征管方面。在征管手段上要跟上计算机的信息控制，另外也涉及到出口退税和骗税问题，要求海关、外贸部门和税务机关三方面能够迅速信息相通，这些方面和国际上都还存在差距，需要进一步改进。参考资料： http://www.pinyihome.com/bbs/show.asp?id=791

5，房地产企业如何合理避税

房地产企业避税可操方法一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。避税具体方法：一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

房地产企业合理避税：1、利用台作开发方式合理避税：利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。2、利用股权转让方式合理避税：然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。3、利用签订合同装修费的合理避税。以上就是回答内容，希望能够帮助到你。

对于题主老板情况分析来看，两个企业合理避税，一般而言，主要有以下两种避税筹划方案：1、寻找一个企业所得税税率极低的税收优惠区，将所有业务转移到新的税收优惠区；2、通过利益或者其他费用输送的方式，将高利润以收入的方式转移到税收优惠区设立的新公司中。企业合理避税主要看的是增值税以及企业所得税这两个环节怎样节税。比如我市经济经济技术开发区，总部经济招商模式的优势在于企业保持原有经营模式和经营地址不变的情况下将新设立的企业地址注册到税收低洼地，便可以享受增值税根据地方财政所得部分的70%-80%予以财政扶持奖励;企业所得税按照地方财政所得部分的70%-80%予以财政扶持奖励。以近日入驻我们园区的某家电企业为例:该企业年缴纳1000万增值税，地方存留50%,按照70%扶持，扶持350万，年缴纳企业所得税1000万，地方存留50%，按照80%扶持，扶持400万。扶持政策稳定，当月缴纳次月扶持，逐月扶持。对于利润高的企业不愿注册，可以开成本。具体看本答案用户名就知道了。

您好，房地产企业合理避税的方法其实很简单，以入驻我们苏北园区的某房地产企业为例，该可以按地方存留50%~70%予以扶持。企业年缴纳增值税1000万，按地方存留50%，扶持70%，则可以合理节税350万。该企业年缴纳企业所得税1000万，按地方存留40%，扶持70%，则可以合理节税280万。

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