房地产升值和信贷规模不断扩大,形成房地产泡沫。的,中国楼市是有其特色的(之前任先生已经谈透了),但无论如何,房价收入比和租售比是衡量房价是否合理的相对精确的标尺,考虑到中国特色的话(如还没有全面开征房产税),可以稍作修正,如房价收入比提高到6倍、租售比提高到200倍,再来衡量一下中国现阶段房地产到底有没有泡沫,有的话泡沫有多大吧。
1、中国现阶段房地产到底有没有泡沫,有的话泡沫有多大?
谢谢问答的邀请!恰好,前天,被华尔街日报一篇《中国面临史诗级楼市泡沫难题》刷屏,其中提到,疫情之下,由于担心其他投资会受到全球经济放缓的影响,许多投资者将更多资金投入中国楼市以求避险,经济学家称,由此产生的资产泡沫是史无前例的。事实上,目前中国楼市市值规模高达65万亿美元,超过美欧日房地产的总和——60万亿美元,
有网友说,按人口,美国30×4=120亿,日本10×10=100都大于中国的60万亿,中国相当于美国的一半,日本的60%,只比欧盟稍高一点,好象挺正常的。我立刻简单地回复,这位,房价泡沫不是按人口计算,而是按房价收入比和租售比的,请注意,中国人均收入是欧美日的五-七分之一正好借着此问题,再普及一下房价泡沫是如何评估的。
一般而言,两大指标:1、房价收入比:平均房价除以平均家庭年收入制定“房价收入比”的目的,正是基于世界各国家庭年收入的差异,才并未使用一个具体的数字,来判断全球的合理房价,这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的,在美国和北欧,房价收入比一般保持在3到4倍;其他西欧国家因人口虽密度较大,房价收入比常年维持在4到5倍之间。
这符合欧美人的生活方式——最多只能将税后收入的30%用于房子支出,这是他们安居乐业的基本保证,由于前些年来次贷推高了美国房价,令美国的房价收入比一度(2006年7月美国房市破灭之前)突破了5倍,高处不胜寒,结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了4倍以下,2、租售比:房价和月租金的比值(也可定义为房价和年租金之比)比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5000元,那么其租售比就是200倍。
而国际上通用的合理租售比值为:旧的公寓大楼是120倍(因为收取的管理等费用和楼龄成正比)、新公寓大楼是140倍,独立的house(别墅)、或连体镇屋是160倍,如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,而一旦超出这个比值,说明房价被高估,也就是说有泡沫之嫌了。从金融上来说,房租不能借贷,必须以现金全款支付,房租必须依照真正的供求关系而定,
也就是说,房租所反映出来的,才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候,就真的租不起了!每次提出用房价收入比或租售比来衡量房价是否有泡沫时,总有人不同意,说中国的具体情况不一样,是的,中国楼市是有其特色的(之前任先生已经谈透了),但无论如何,房价收入比和租售比是衡量房价是否合理的相对精确的标尺,考虑到中国特色的话(如还没有全面开征房产税),可以稍作修正,如房价收入比提高到6倍、租售比提高到200倍,再来衡量一下中国现阶段房地产到底有没有泡沫,有的话泡沫有多大吧。
2、中国未来房地产的走势会是怎样的?需不需要警惕房地产泡沫?
中国未来3~5年内,房地产的走势会缓慢下降,现在已经产生了房地产泡沫,凡是泡沫都会破裂,所以要警惕的。房地产的发展和整个宏观经济形势密切相关,目前海外的经济发展已经步入了下降通道,特别是欧美发达国家受疫情影响,可能会连续两三年经济萎靡不振。国外的经济也会传导到我国国内,影响到房地产行业不景气,所以说未来3~5年,房地产会有一个缓慢下跌的趋势。
现在你看官方公布的房地产数据,70城房价大约有50城在上涨,只有不到20个在下降,实际状况可能恰好相反,真正房价其实是在下降的,连北上广深的房价都已经开始了,下降到了北上广深,除了疫情期间深圳下降的比较晚之外,疫情过后,深圳据说出现了房价上涨的情况。其他三个城市,北京上海广州都出现了一定程度的下降,可是我国官方公布的数据确实在上涨,这是不对的,大家有空到二手房中介转一转就能够知道了,现在的二手房中介基本上门可罗雀,没什么人在里面看,也没什么人在里面上班,不像以前特别热闹,这就是个问题,而且你站在门口,他们特别热情,这也是一个问题。
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