房贷利率下降，有两种情况，不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。一是央行的基准利率；二是商业银行的上浮比例，这两个决定了房贷利率的高低，第二种情况，央行没有调整基准利率，但是银行银行自己的利率调整了，那你的房贷利率不会有影响，银行贷款利率在签订的时候，一般都会有明确的合同规定，利率是以你签订合同当日银行基准利率为准，并进行上浮或者下浮，如果未来央行基准利率调整了，你的贷款利率才会跟着调整，如果未来央行没有调整基准利率，不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响。
1、房贷利率下降了，以前贷款的利率怎么算？
房贷利率下降，有两种情况，不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。第一种情况是央行调整基准利率，房贷利率也会跟着调整如果央行调整基准利率的话，那你的房贷也会跟着调整，比如你先前办理房贷的时候，贷款利率是在基准利率4.9%的基础上上浮百分之10%，实际的利率就是5.39%，如果明年央行把基准利率下调到4.65%，那你的房贷也会跟着调整，当然调整的主要是基准利率，上浮10%的部分是不会调整的，调整之后，你实际的利率就是4.65%*1.1=5.115%。
对于调整的时间不同的银行规定不一样，目前调整时间点主要有三种方式：一种是在每年的1月1号进行调整，比如央行在2019年7月1日进行调整基准利率，那银行就会在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率进行调整，一种是在合同月进行调整，比如你是在2016年9月签订的房贷合同，央行在2019年7月1日进行基准利率调整之后，那银行会在2019年9月还款日的时候把你的利率调整到最新的利率。
一种是次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，比如央行在2019年7月1日调整基准利率，那银行会在2019年8月份你的还款日时进行调整，第二种情况，央行没有调整基准利率，但是银行银行自己的利率调整了，那你的房贷利率不会有影响。银行贷款利率在签订的时候，一般都会有明确的合同规定，利率是以你签订合同当日银行基准利率为准，并进行上浮或者下浮，如果未来央行基准利率调整了，你的贷款利率才会跟着调整，如果未来央行没有调整基准利率，不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响，
2、银行下调房贷利率，已贷款的利息会变少吗？
房贷利率的决定因素主要有两点：一是央行的基准利率；二是商业银行的上浮比例，这两个决定了房贷利率的高低。央行的基准利率我国的央行特指中国人民银行，全国各家商业银行的存贷款利率都是在中国人民银行发布的基准利率的基础上进行调节的，下图系目前央行发布的基准利率表。我们与银行签订的按揭贷款合同上对于贷款利率的描述如下：贷款利率按照央行公布的同期基准利率上浮或下浮**（比如10%或者20%），
假设你原本与银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。如果说2019年10月1日，央行将五年期的基准贷款利率下调为4.8%，那么2020年1月1日起（一般银行调整贷款利率都是次年1月1日起调整），你的住房贷款利率就自动变为了：4.8%*1.2=5.76%，较原来的5.88%减少了0.12个百分点，相应的你的贷款利息也会变的比原来少，
商业银行的上浮比例上浮比例就是我们上述例子中的20%，上浮比例不归央行管，而是各个商业银行（比如中农工建交这些）自主决定的。上浮比例一旦放款后则不允许在做调整，举个例子：仍然假设你原本与A银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以来由于市场行情不好，房贷客户大幅度减少，为了竞争客户，A银行下发文件对于新申请的房贷客户，其贷款利率统一执行基准利率上浮10%，那么小明这时候申请房贷时，他的利率仅为：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49个百分点，
由于你原来的贷款合同已经放款了，银行是不会再做修改的，所以此时你的利息不会减少，仍然还原来维持一样。当然反过来，假设市场行情很好，银行上调上浮比例为30%，那么小明此时贷款的利率变为：4.9*1.3=6.37%，而你的利率会仍然保持在5.88%不变，所以商业银行这个是公平的，总结银行下调房贷利率，已贷款的利息会不会变少，最关键的因素在于调整的是央行的基准利率还是银行的上浮比例，基准利率变化的话，你的利率也会跟着变，但如果是商业银行的上浮比例变化的话，你的利率是不会变的。
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