很多实体店之所以倒闭，租金圧力有之，电商网购的挑战也是重要原因。但也有很大的原因是，这些实体店太贪婪，随着人民币的贬值租金必然上涨，只要你的地段租金不是大起大落形就可以，网上回答的比较多，都说的有道理，每个人所处的环境和市场不一样，最后的结果都会有争议。
1、为什么实体店纷纷倒闭？是被马云打败的？还是被租金压垮的？
实体店不至于粉粉倒闭。很多实体店之所以倒闭，租金圧力有之，电商网购的挑战也是重要原因，但也有很大的原因是，这些实体店太贪婪。我亲身的感受：我前些年经常到青岛，闲暇时也到青岛附近市县转转，在山东即墨批发市场，一件棉衣2百元，到了大连西柳和沈阳五爱批发就会卖到4百元，再到东北某地就可能售价8百元，贩子们赚了高利润，很多消费者并不知情。
2、压垮实体店的最后一根稻草，使得大量商铺倒闭的原因究竟是啥？
以小县城服装店为例：1.网店冲击，营业额持续下降，2.房租高，30个平方左右的沿街商铺房12万，已经是比去年降了3万了。3.工资高，一个店员3000左右，一年3.6万。请不起两个，4.水电费高，商业用电一度1.2元，不用空调300-400。冬天和夏天用空调1000-1200，一年一万多。5.停车难，现在不管是大城市还是小县城，只要有人走的街道，都不允许停车，有很多乡镇过来的顾客只能把车停在好远的地方，走路一两公里才能到店里，一次两次还可以，
慢慢就找好停车的地方消费了，这些顾客也就流失了。营业额再度下滑，6.疫情下老百姓很大一部分都失业，赚不进来钱，拿什么消费。营业额下滑更厉害，虽然隔三差五的搞活动，但收效甚微。这些都是压垮实体店的致命因素，回想小时候的物资交流大会，那时候虽然条件脏乱差，但人头攒动，到处都是人。买什么的店里人都是满满的，
3、商铺175万，年租金7.2万，这样的商铺有投资价值吗？
网上回答的比较多，都说的有道理。每个人所处的环境和市场不一样，最后的结果都会有争议，我目前已经投资了两套小平方的门面，就以我自己的观点来说，你自己考虑自己的处境。目前我第一套门面是小区外围门面45平，03年15到手，开始租500一个月都困难，后期租金逐渐涨起来，11年已经2.5万一年，正好我从外地回来，不想上班就和老婆开了个烟酒店，一直到现在。
目前周边租金在4.5-5万之间，前年我看租金比较合算，加上周边大小超市起来的太多，对目前地段超市看空，而且营业时间太长，早9点到凌晨2点。所以准备换个地方经营，考虑到市场租金较高，租房压力太大，就在当地物流市场园买了一套上下100平的门面，一层高5.4米，可以架一层出来堆货的门面，变成三层总共150平，
三层做一个临时住的地方，不想回家可以住在店里。总价89万，三年直接返租及全款其他优惠最后65万到手，我又和开发商谈好我在以招商名义进去自己经营，他又少招一个经营户而我等于白捡了三年租金，在这里我不想讨论我是亏还是赚了，对于我来说第一套门面随着市场发展，回报率已经超出我的估计。所以不能按卖房时的租售比来讨论，一般产权40年的门面，全款我认为25-30年的回报率就可以，因为你还能赚十年的租金和一套续地税租就可以继续使用的门面，
随着人民币的贬值租金必然上涨，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。门面附近有小区和稳定的人员即可，第二套门面对于我来说很纠结，当时是17年7月份买的，三线小城市住房已经经过一轮大涨，住宅在8500一平，我个人认为最终也就1.1万是我市的极限（后来同地段涨到1.3万，19年回到1.2万左右）加上我本身有住宅，所以投资了物流园的门面。
我考虑第一经过多年的实体经营，我感觉在全民经商的洗脑作用下未来5年，实体将会是大量厮杀，和同行和电商和跨界，想挣大钱反正我了解的烟酒是很难了，不如退出竞争区域，在不是主业形态地区做辅助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能维持利润平衡还可以走朋友圈低价直销发展，第二，手里有资金还是不能放银行，钱的贬值速度不是我们普通老百姓可以预知的。
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