什么是土地评估报告，如何撰写一份优秀的土地评估报告
来源：整理 编辑：金融知识 2023-06-11 18:30:29
1，如何撰写一份优秀的土地评估报告
你先要做的是补充学习土地评估师相关的专业知识，比如找找相关的书籍、教材或相关专业的人士的帮助。基础知识得到补充后可以从事相关的工作，或者参加土地估价师考试，成为专业人士。
2，土地评估报告问题急
土地评估报告是有时间限制的。一般为半年或1年。土地局如果是擅自更改，确属不合法，但如果是土地局委托了评估机构重新出具了评估报告，那就是合法且正确的。不合法是不合法。国土局有权审批土地报告，但是无权修改。问题是，你要搞清他们为什么修改？修改后对你有何影响？
3，土地抵押登记用什么用的评估报告
土地抵押，根据2007年出台的物权法，土地抵押土地必须连同房子一起抵押，办理他项权证，所以在选择评估公司时，应选择有房子的评估资质又有土地的评估资质的评估公司做评估。第一问:有关抵押贷款方面是用什么方法进行评估的？ 答:其实用基本的成本法、市场法和收益法都可以评估的，通常用的是市场法。最合理的应该是收益法。但收益法对未来的收益的预测很复杂，并且收益率的确定，需要的信息及依据也太复杂，理论性强，实用性较困难。最简单实用的就是市场比较法。找符合要求的三个或五个可比实例与待估房地产在各影响因素上进行比较调整，最终求得待估方地产价值。 第二问：报告评出的房产价格是否要减掉土地出让金? 答：这要看评估报告使用者的要求，即贷款的银行如何要求。其实，使用的市场比较法求出的房地产价值是包含房屋所在宗地的价值的。如果该宗地是划拨土地，目前的法律并无禁止国有划拨土地的抵押，不过为了银行判断抵押风险，这个宗地情况及出让金状况是要在评估报告中披露提示的。如果该宗地是出让土地，就不涉及出让金问题了。 第三问：房地产和店面抵押贷款，做出的评估报告是用一样的方法吗？ 答：首先需明确一下概念，在房地产估价中，房地产是有三种状态，一是仅指房屋建筑物，二是仅指土地，三是房地全有。店面指的是商业房地产，是指的房地产用途。你说的房地产与店面的抵押，表述概念混淆。你指的评估报告是否用一个方法，首先由于评估目的与评估条件的不同，选用的评估方法也是不相同。对于房地产估价报告，在格式上都是相同，都要遵照《房地产估价规范》中的要求来作的，但根据不同的评估目的与假设条件，报告的内容的表述重点是不相同的。抵押贷款的报告，重点是要表述，房地产产权状况，价值含义以及房地产抵押风险分析，房地产变现分析。不过，针对你提到的小县城这个问题，要看抵押银行有没有相关要求，为了提高工作效率，关于房地产抵押风险分析，房地产变现分析也可以不作。不过，作为一个房地产估价师，我给你一个小提示，关于商业房地产的租赁情况一定要在报告中披露提示。租赁问题在银行因贷款户无法还款进行诉讼执行是个大问题，因为现行法律有一句话，叫“买卖不破租”。所以一定要在报告中披露房地产的租赁状况，避免出现恶意租赁导致的执行风险。 总的来说，抵押房地产的估价，把握好了，风险还是很低的，不过一定和银行进行有效沟通，了解银行的要求。不能只一味听从委托方的要求。还有房屋产权证一定要看到原件，并留存电子档案。了解房地产是否存在他项权利限制及共有人状况。估价过程不怕有问题，有问题一定要在报告中披露提示报告使用者注意。有问题你提示了，你的责任就小了，如果有问题你没提示，你事儿的大了。
4，什么是土地评价系统
土地评价系统(landevaluationsystem)在土地评 价工作中评定土地质量的等级序列系32313133353236313431303231363533e78988e69d8331333264643165统。制订土地评价系统 是土地评价和制图的重要基础工作。在土地评价系统中，每一 等级均按一定的指标对土地质量分等划级，低一级的等级单位 更详细地反映高一级的等级单位在土地质量方面的差异性。 不同的评价系统，对评价内容反映的详略程度不尽相同。评价 系统中等级序列的数目和每一等级中的等级数目亦不相同，主 要取决于评价目的和制图比例尺。国际上影响较大的土地评 价系统中，美国农业部的“土地潜力分类”的评价系统是由潜力 级(分8级)、潜力亚级(一般为4个)、潜力单元组成的三级序 列系统。联合国粮农组织(FAO)的“土地适宜性分类”的评价 系统，是由适宜性纲(分出2个)、适宜性级(分出3级)、适宜性 亚级(一般为4个)、适宜性单元组成的四级序列系统。其他的 评价系统还有:前苏联的评价系统是由土地类、土地级、土地亚 级、土地种组成的四级序列系统;澳大利亚联邦科学与产业组 织的土地潜力评价系统是由限制性等级、适宜类别组成的二级 序列系统。在中国影响较大的土地评价系统是《中国1:100万 土地资源图》的分类系统，它是由土地潜力区、土地适宜类、土地质量等、土地限制型、土地资源单位组成的五级序列系统。土地评价所涉及的内容比较广泛，需要自然科学、社会经济科学和技术科学多学科的知识进行综合研究。它可636f70793231313335323631343130323136353331333337613765按不同的地区范围进行（如全世界、一国、一地区、一生产单位），也可以根据不同的土地利用类型进行。土地评价的内容根据不同的目的而有所差别，有从某项生产出发对土地质量的评价，有关于土地生产潜力的评价，也有着重于对某项生产适合或限制程度的评价等。 土地评价系统(landevaluationsystem)在土地评价工作中评定土地质量的等级序列系统。 制订土地评价系统 是土地评价和制图的重要基础工作。 在土地评价系统中，每一等级均按一定的指标对土地质量分等划级，低一级的等级单位 更详细地反映高一级的等级单位在土地质量方面的差异性。 不同的评价系统，对评价内容反映的详略程度不尽相同。评价系统中等级序列的数目和每一等级中的等级数目亦不相同，主要取决于评价目的和制图比例尺。 国际上影响较大的土地评价系统中，美国农业部的“土地潜力分类”的评价系统是由潜力 级(分8级)、潜力亚级(一般为4个)、潜力单元组成的三级序列系统。联合国粮农组织(FAO)的“土地适宜性分类”的评价 系统，是由适宜性纲(分出2个)、适宜性级(分出3级)、适宜性 亚级(一般为4个)、适宜性单元组成的四级序列系统。其他的 评价系统还有:前苏联的评价系统是由土地类、土地级、土地亚 级、土地种组成的四级序列系统;澳大利亚联邦科学与产业组 织的土地潜力评价系统是由限制性等级、适宜类别组成的二级 序列系统。 在中国影响较大的土地评价系统是《中国1:100万 土地资源图》的分类系统，它是由土地潜力区、土地适宜类、土地质量等、土地限制型、土地资源单位组成的五级序列系统。土地适宜性评价就是评定土地对于某种用途是否适宜以及适宜的程度，它是进行土地利用决策，科学地编制土地利用规划的基本依据 土地适宜性评价是通过对土地的自然、经济属性的综合鉴定，阐明土地属性所具有的生产潜力，已经对农、林、牧、渔等各业的适宜性、限制性及其程度差异的评定。 土地适宜性评价是根据土地的自然和社会经济属性，研究土地对预定用途的适宜与否、适宜程度及其限制状况。根据评价的预定用途不同，适宜性评价可分为土地的农业适宜性评价和土地的城市适宜性评价，通过评价阐明区域土地适宜于农、果、林、水产养殖等各业生产以及适宜于城市建设的土地资源及利用不合理的土地资源的数量、质量及其分布，从而为区域土地利用结构和布局的调整、土地利用规划分区等提供科学依据。因此，土地适宜性评价是土地利用的基础评价。 土地适宜性评价是针对某种特定的用途而对区域土地资源质量的综合评定。为了保证评价结果的科学性、正确性和实用性，就必须掌握一定的基本原理，遵循一定的评价原则。 土地适宜性评价的基本原理是：在现有的生产力经营水平和特定的土地利用方式条件下，以土地的自然要素和社会经济要素相结合作为鉴定指标，通过考察和综合分析土地对各种用途的适宜程度、质量高低及其限制状况等，从而对土地的用途和质量进行分类定级。
5，土地预审需要什么样的评估报告
土地预审目录 概述 办理条件 申报材料报省预审另附： 报国务院预审应再附 办理程序 主管部门 法律法规国土资源部令 预审管理办法 预审保障合理用地预审的意义 行政约束力 概述 办理条件 申报材料 报省预审另附： 报国务院预审应再附 办理程序 主管部门 法律法规 国土资源部令 预审管理办法 预审保障合理用地 预审的意义 行政约束力 展开 编辑本段概述 指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，今后农用地转用、土地征用必须预审过关才能批准项目用地。 编辑本段办理条件 1、符合土地利用总体规划及地质灾害防治规划； 2、严格保护耕地，特别是基本农田； 3、取得农用地转用年度计划指标； 4、合理和集约利用土地； 5、符合国家供地政策； 6、落实耕地占补平衡。 编辑本段申报材料 1、建设项目用地预审申请表； 2、建设项目立项文件【投资主管部门下达的项目建议书批复(审批项目)；或投资主管部门出具的《核准项目服务联系单》(核准项目)；或投资主管部门出具的备案文件(备案项目)；或其他依据文件】。 3、规划用地红线图（原件）或征收（用）土地勘测定界图（原件），建设项目区位图（土地利用总体规划局部图）； 4、建设规划行政主管部门出具的选址意见书及附图（复印件）； 5、建设项目可行性研究报告、核准或备案项目申请报告； 6、工商企业营业执照、纳税证明（复印件）； 7、已完成方案设计的项目需提供设计方案及总平图； 8、其他需提供的材料（如：项目所在位置地形数据光盘）。 报省预审另附： 1、项目所在县市和受理预审申请的县级国土资源行政主管部门出具的初审意见表； 2、标明项目用地范围的乡(镇)土地利用总体规划局部图； 3、如建设项目符合《土地管理法》第二十六条规定，确需涉及基本农田的，应出具项目所在县级农业行政主管部门的审查意见； 4、如建设项目符合《土地管理法》第二十六条规定，确需涉及标准农田易位的，应附具县级政府要求标准农田易位的请示和省农业厅审查同意该项目涉及的标准农田易位的意见。 报国务院预审应再附 ： 1、土地利用总体规划修改方案； 2、建设项目对土地利用总体规划实施影响评估报告； 3、由项目所在地县级国土资源行政主管部门负责组织的相关部门和专家论证同意土地利用总体规划修改方案与规划实施影响评估报告的会议纪要； 4、修土地利用总体规划听证会纪要。 编辑本段办理程序 受理→国土规划科会同用地管理科、征地事务所审查→审核、汇总→集体研究→用地预审公告（7天）→核发预审意见书→建立台帐、归档。 办理时限：15个工作日。 编辑本段主管部门 国土资源部、各市国土资源局 编辑本段法律法规 国土资源部令 中华人民共和国国土资源部令 第 42 号 《建设项目用地预审管理办法》已经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过，现予以公布，自2009年1月1日起施行。 部 长 徐绍史 二〇〇八年十一月二十九日 预审管理办法 建设项目用地预审管理办法 （2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正） 第一条 为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。 第二条 本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。 第三条 预审应当遵循下列原则： （一）符合土地利用总体规划； （二）保护耕地，特别是基本农田； （三）合理和集约节约利用土地； （四）符合国家供地政策。 第四条 建设项目用地实行分级预审。 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。 需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。 第五条 需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。 需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。 需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。 第六条 依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。 涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。 应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。 第七条 已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料： （一）建设项目用地预审申请表； （二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等； （三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件； （四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告； （五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。 本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。 第八条 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。 第九条 受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料： （一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。 （二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件； （三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。 第十条 符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。 受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。 第十一条 预审应当审查以下内容： （一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件； （二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定； （三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行； （四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况； （五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。 第十二条 国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。 第十三条 预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。 第十四条 预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。 第十五条 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。 第十六条 本办法自2009年1月1日起施行。 编辑本段预审保障合理用地 预审的意义 近日，国土资源部以第7号部长令的形式，发布了《建设项目用地预审管理办法》。为什么要制定这个《办法》？它在规范和保障合理用地方面具有怎样的法律效应和约束力？《办法》出台后，国土资源部将采取哪些具体措施，保证预审工作的顺利进行？ 问：国土资源部为什么制定这个《办法》？其出台有什么特殊意义？ 答：制定这个《办法》是落实新《土地管理法》和《实施条例》的重要举措。《土地管理法》第52条规定：“建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。”《实施条例》第22条、第23条又对上述规定进行了细化。制定这个《办法》，就是要保证土地利用总体规划的实施，控制建设用地总量，规范建设项目用地预审管理工作。实行建设项目用地预审，具体说有以下两方面的意义： 一是加强了建设用地管理。建设项目用地预审是实施土地利用总体规划，落实用途管制的重要手段。在建设项目可行性研究阶段，土地行政主管部门依据土地利用总体规划，对项目的选址定点、用地规模等进行审查，能有效地引导建设项目合理布局，节约用地，防止建设用地盲目扩张，保护耕地，确保规划目标的实现。 二是加强了服务的功能。建设项目用地预审是保证项目合理用地需求的有效措施，通过预审，参与项目的前期审查，及时掌握和了解建设项目用地情况。对合理的用地需求，通过土地利用年度计划给予安排；对项目用地安排存在的问题，及时提出解决办法和途径，就能保证建设的顺利进行。 问：《办法》对预审机关是如何规定的？其重点在哪里？具体应在哪个阶段开展预审？ 答：《办法》规定了预审机关、预审原则、程序、时间和法律效力。规定预审工作由有批准立项权的人民政府土地行政主管部门负责，这是与以前发布的《建设用地审查报批管理办法》有关规定相衔接的。《办法》规定，土地行政主管部门重点应当对建设项目的下列内容进行审查：一是建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律法规规定的条件；二是建设项目是否符合国家供地政策；三是建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；四是占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用是否合理。建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，建设项目是否符合国家供地政策，补充耕地措施是否可行，实质性的审查内容是规划选址审查。预审作为一项管理手段，其意义就在于它通过参与建设项目的前期审查，依据土地利用总体规划引导建设项目合理布局，防止建设乱铺摊子、重复建设滥占耕地，保证规划目标的落实，从而保证土地的可持续利用。因此，项目用地是否符合规划是预审审查的核心内容。项目用地不符合规划要求的，一般不得通过用地预审。 虽然用地预审并不最后确定项目用地规模，但是在用地预审阶段，应对项目用地总规模和地类进行大体审核，对明显不合理的用地及时提出建议。用地预审不涉及土地权属、征地补偿、勘测定界等用地审批阶段审查的内容。 在建设项目可行性研究阶段开展用地预审，也就是说，在项目可行性研究报告报批前，建设单位先向土地行政主管部门提出预审申请，土地行政主管部门对项目用地进行审查，并出具预审意见。此阶段对建设项目用地安排提出审查意见，既能体现用地预审从源头上控制和引导建设项目用地的意图，也便于建设单位根据审查意见，对项目用地进行调整。目前，有的项目在可行性研究报告批准后，建设单位才提出用地预审申请，这就失去了用地预审的意义。而且，一旦项目用地未能通过预审，将给建设单位造成较大损失。因此，开展建设项目用地预审工作，必须准确把握预审的时机，这是充分发挥建设项目用地预审作用的关键。 行政约束力 问：预审具有怎样的法律效力和行政约束力？ 答：土地行政主管部门出具的预审意见是审批建设项目可行性研究报告和建设用地申请的必备文件。为了保证预审工作真正发挥作用，《办法》规定，建设用地报批时，必须附注土地部门的预审报告书。凡应预审而未申请的，有关土地行政主管部门将不受理建设用地申请，即使当地土地部门受理了这个用地申请，上级土地部门也将不接受这级土地部门上报的建设项目呈报说明书和有关方案。 此外，《土地管理法实施条例》和《办法》都明确规定，建设用地项目无论是占用规划确定的城市建设用地范围外土地，还是占用城市建设用地范围内的土地，都应实行用地预审。城市建设用地范围外的建设用地项目和城市建设用地范围内的建设用地项目，申报用地预审的程序不同。城市建设用地范围外的建设用地项目，建设单位应向项目批准机关的同级土地行政主管部门申请用地预审。具体说，凡是国务院及国务院有关部门批准立项的建设项目，由国土资源部进行用地预审；省级人民政府及其有关部门批准立项的建设项目，由项目所在地省级国土资源部门受理用地预审；市、县级人民政府及其有关部门批准立项的建设项目，分别由项目所在地市县级土地行政主管部门受理用地预审。 由于规划确定的城市建设用地范围内的农用地转用是分批次报批的，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地，由项目所在地市、县人民政府批准，其用地预审由项目所在地市、县土地行政主管部门受理。 《办法》规定，建设单位直接向有权受理预审的土地行政主管部门提出预审申请。需要说明的是，受理预审的土地行政主管部门的下一级土地行政主管部门应按《办法》的有关规定，提出审查意见，作为办理建设用地预审的文件一并上报。 问：《办法》对土地行政主管部门在预审工作中的依法行政作了怎样的规定？ 答：《办法》在对建设单位的义务作出具体规定的同时，特别规定了土地行政主管部门在预审工作中的责任：一是对符合规定的申请，应当受理，不符合条件的，应当在两个工作日内通知申请人，逾期不通知的，视为受理；二是应当从受理之日起15日内完成审查工作，经批准延长的最长不得超过30日；三是预审必须实行内部会审制度，第一次把会审制度上升为规章；四是应预审未申请预审的，市、县人民政府土地行政主管部门不得受理建设用地申请，上级人民政府土地行政主管部门不接受下级人民政府土地行政主管部门上报的建设项目呈报说明书。 问：随着《办法》的颁布实施，建设项目用地预审工作将全面推开，为保证建设项目用地预审工作顺利推进，当前应采取哪些措施？ 答：全面推开建设项目用地预审工作。当前应着重在以下几个方面下工夫：一是认真学习《办法》和有关法律法规，积极做好用地预审宣传工作。由于建设项目用地预审是一项新工作，项目批准机关、建设单位对其意义和要求了解不够，应采取各种手段，开展宣传，使建设项目用地预审为项目批准机关、建设单位所了解和接受，促进建设项目用地预审工作的顺利进行。 二是加强协调与合作。建设项目用地预审工作涉及面广，涉及到项目立项批准机关、项目可行性研究报告批准机关、建设主管部门、建设单位等部门。正确处理好部门之间的关系，有利于做好建设项目用地预审工作。各级土地行政主管部门要加强与有关部门的协调和合作，妥善处理好各方面的关系，积极主动地做好服务工作，把管理寓于服务之中。 三是加强规章制度建设，要规范建设项目用地预审管理。建设项目用地预审刚刚起步，各地应加强研究，积极探索，并结合本地的实际情况，制定有关规章制度和技术规范，不断完善建设项目用地预审管理，提高建设项目用地预审工作的水平。 四是要明确预审管理机构，确定预审管理人员。各级土地行政主管部门应尽快理顺内部职能，尽早明确预审管理部门和人员，保证建设项目用地预审工作有专人负责。 需要特别强调的是，从《办法》颁布之日起，尚未批准可行性研究报告的建设项目，都要在可行性研究报告报批前办理预审手续。未办理用地预审先批准可行性研究报告的建设项目，须补办用地预审手续，否则，不予办理建设用地审批手续。各地土地行政主管部门应认真抓好建设项目用地预审的审批工作，力争做到按规定应预审的建设项目，依法办理用地预审手续，真正发挥建设项目用地预审从源头上控制和引导建设项目用地的作用。
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