房地产开发公司如何处理办法，房地产开发企业的利息支出在计算交纳企业所得税时如何处理 搜
来源：整理 编辑：金融知识 2022-12-30 20:22:23
1，房地产开发企业的利息支出在计算交纳企业所得税时如何处理 搜
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十一条的规定，企业的利息支出按以下规定进行处理：（一） 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二） 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
2，房地产公司如何做账务处理
房地产代理公司收取的卖房佣金收入属于代理费收入，应当在销售房产确认代理费的时候确认收入（一般是开具代理费的发票时）： 借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入 成本费用核算，可以设置“劳务成本”科目，核算与销售房子直接相关的人工等费用，在确认收入时，同时结转成本： 借：主营业务成本 贷：劳务成本 公司发生的日常经营管理费用在发生的时候计入管理费用。 简化核算也可以不设置“劳务成本”科目，发生的所有的经营、管理等费用在发生的时候计入管理费用、销售费用等期间费用。感动同情无聊愤怒搞笑难过高兴路过银行存款或应收账款 贷：主营业务成本 贷：劳务成本 公司发生的日常经营管理费用在发生的时候计入管理费用：主营业务收入 成本费用核算房地产代理公司收取的卖房佣金收入属于代理费收入，应当在销售房产确认代理费的时候确认收入（一般是开具代理费的发票时）： 借，同时结转成本： 借，可以设置“劳务成本”科目，核算与销售房子直接相关的人工等费用，在确认收入时。 简化核算也可以不设置“劳务成本”科目
3，房地产企业刚开始没有收入但是发生了费用快要到年底了这些费
公司发生的期间费用,都要转本年利润,作年度亏损处理,待下年弥补.资产负债表的填制方法:1直接取总账科目余额,如固定资产,累计折旧等;2根据几年总账科目余额相加填入,货币资金,由现金,银行存款,其他货币资金相加.还有存货,未分配利润等.3由账户明细填写,如表中的"应收账款"项目,是由应收账款的借方明细加应付账款的借方明细填入,其他还有预付账款,其他应收款,应付账款,预收账款,其他应付款.4从一个科目中分离出来,象"一年内到期的长期负债"要把一年内到期的长期借款相加填入,一年以上仍放在长期负债里.. 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
4，房地产开发企业该如何做好房地产开发工作
如何做好房地产工程管理工程管理是开发商工作中的重中之重，公司里一般都会重点配置工程管理人才，但实际上，似乎很多企业并不太清楚如何从开发商的角度管理工程。 工地现场，有乙方的工程管理人员在管工程、监理公司的监理工程师在管工程、还有甲方的现场工程师也在管工程，都是专业人士，在三方共同管理之转：如何做好房地产工程管理工程下，应该说把工程管理好是没有问题的，但恰恰相反，工程管理往往是房地产公司出问题最多、最难以协调、占用领导层时间最多的一个环节。 问题出在什么地方？ 从流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下十个部分的工作： 1、工程前期准备 2、工程计划管理 3、工程技术管理 4、工程质量管理 5、工程成本管理 6、工程监理管理 7、安全文明施工 8、工程质量记录管理 9、工程移交 10、保修期服务 工程管理出问题出在哪个环节？一般而言，容易出在计划管理、质量管理和监理管理上。 计划管理为什么容易出问题？ 工程部的人会说，施工计划谁不会？我们做的很专业很细，没问题。 问题不在施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。工程部经常存在施工拖期的问题，为什么？该施工了图纸没到、该装门窗了施工队还没进场、该装电梯了电 梯还没到货等等——这是配套计划的问题，工程部在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计 划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题工程部自已可以解决，涉及到部门之间配合的问题，就 必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求，如果工程部提不出具体的时间表，其他部门如何配合工程？ 计划是工程管理的牛鼻子，房地产工程管理工程有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。 质量管理为什么容易出问题？ 质量管理最大的问题是，中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理公司按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，“国际”的 目的是什么？“国际”的目的是为了保障工程的安全，不会出安全问题，它是所有建筑工程必须达到的最低标准。但开发商是要面对客户的，客户关心什么？万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是： 防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。 这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。 实 际上，开发商做为甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》，从工程进度、 工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等等方面制转：如何做好房地产工程管理工程订出详细的管理标准和技术标准，在开工前向监理单位和施 工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。 监理管理为什么容易出问题？ 监 理管理的问题在于，开发商签约时是和监理公司确定合作关系，到现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动他们的 工作积极性。但施工单位却很容易和监理工程师打成一片，以致于在工程出现问题时，监理工程师或明或暗在帮助施工单位说话。怎么解决这一问题？ 有一个好的办法是，在和监理公司签订合时进行约定，开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如果现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技 术、质量管理有重大贡献的，甲方对监理工程师进行个人奖励；同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误的，甲方 要对转：如何做好房地产工程管理工程监理公司进行处罚，扣减监理费用。首先，你要有一个模式。这个模式，你可以找已经成功的公司模式去模仿。某些公司是国际的跨国公司，他们就有比较成熟的系统，参照、模仿甚至对接。这样会使你的公司迅速成长。
5，房地产开放商违约如何解决
一般情况下你和开发商都会有违约赔偿的约定的， 你只要和开发商协商解决要他按照合同的约定履行就可以了。 不过如果开发商拒绝履行的话， 你可以到消费者协会或房管局去投诉。1.要知道开发商要具备有"五证"才是合法的 第一个是建设用地规划许可证， 第二是建设工程规划许可证， 第三是建设工程开工证， 第四是国有土地使用证， 第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。 对你这样的情况,开发商是违约,你交的定金是要签有"房屋定购协议书"并有收据,如果开发商没有以上的 "五证"那么,开发商是属于不合法的,是属于欺诈,那你也可以到法院提起诉讼,要求赔偿你此事的一切损失, 如果你还要卖房的话签约时要注意付款方式，交房时间，房产的配套情况（最好能详细）， 双方的权利和义务，以及违约时颖承担的责任。不要怕麻烦，以防万一。 交房具体时间，房屋质量，面积误差，公摊，入住时间。再就是物业费 和物业管理。 签合同时有许多易发生纠纷的问题： 1．您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本； 2．对于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝对不能签，无论对方给出的条 件有多优惠； 3．签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主 要内容，如：转让当事人的姓名或者名称、住所； 4．土地所有权性质以及土 地使用权获得方式和使用期限； 5．房地产的规划使用性质； 6．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 7．房地产的价格、支付方式和期限； 8．房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方 式。 房款税费 现行的房款支付方式分为如下3种： 一次性付款、分期付款、按揭付款。贷款种类主要分为3种：商业贷款、公积金贷款 组合贷款 权证手续 房屋土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，市房地局应当受理登 记申请之日起30日内作出准予登记的决定，颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、 县房地局的房政科领取房地产权证。 另外，还有4个方面也不能忽视。 1．地产开发商建造的房子，产权是属房产商的，出售给购房人后，必须办理房屋 产权转移的有关手续； 2．还应到交易中心查看自己所购房屋是否被房产商抵押给银行，以免出现其它问题； 3．如有必要，建议您用办理公证手续的法律形式，保护自己的合法权益； 4．还需办理房屋保险手续，但保险一般由贷款银行代办，手续比较简便； 房屋交付 您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同， 交纳物业管理费，向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如发现问题，尽可能将 所有问题--列出，通知房地产商限期整改验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已 在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一寸相片各一张， 如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。 应该在户型的区别上实际和户型平面图大抵相同.不过有可能涉及到面积缩水的问题. 有相关法规规定:开发商的预售面积和实际证上面积,没超出3%的可以进行补偿,超过3%的 购买人有权退还房产 没有办房产证之前有一份房产交易合同和房屋按揭合同原件，后来售楼部说要办房产证， 把这两份合同收回去了，说是办证需要。后来房产证办好以后，只拿到了房产证复印件， 这两份合同原件售楼部说是番禺房产局收回去了。当时我也没有在意，因为毕竟房产证都 办好了，现在公积金提取新政出来，提取公积金必须提供按揭合同原件。我问过我的很多 朋友，都是按揭买房的，也都是办了房产证的，为什么他们的合同原件没有被房产局收回 呢？现在我也没有按揭合同原件，也提取不了公积金。番禺公积金提取只要房产证复印件 和购房发票就行，但在广州的为什么一定要按揭合同原件呢？还有房产局也没有理由收我 的按揭合同原件啊？ 按揭合同银行、房管局、购房者各有1份，没有还清贷款以前房管局是不会收会按揭合同的， 购房合同要收回办理房产证。有违约条款的按约定解决,没有违约条款的只能协商解决.如果有约定而不按约定解决,可以向消费委投诉或向法院起诉.
6，新建立的房地产开发公司 如何建账最初的账务怎么处理
企业会计工作基本相同，按下列会计科目减账就可以了。 ││一、资产类 1 │101 │ 现金 2 │102 │ 银行存款 ——农行金支行 ——商行营业部 3 │109 │ 其他货币资金 4 │111 │ 短期投资 5 │112 │ 应收票据 6 │113 │ 应收账款 ——应收售房款 7 │114 │ 坏账准备 8 │115 │ 预付账款 预付工程款 9 │119 │ 其他应收款 ——其他应收单位款 ——其他应收个人款 10 │121 │ 物资采购 11 │123 │ 采购保管费 12 │124 │ 库存材料 13 │125 │ 库存设备 14 │129 │ 低值易耗品 15 │131 │ 材料成本差异 16 │133 │ 委托加工材料 17 │135 │ 开发产品（项目核算——***） ——房屋 ——配套设施 18 │136 │ 分期收款开发产品 19 │137 │ 出租开发产品 20 │138 │ 周转房 21 │139 │ 待摊费用 22 │141 │ 长期投资 23 │151 │ 固定资产 ——运输工具 ——办公设备 ——其他固定资产 24 │155 │ 累计折旧 25 │156 │ 固定资产清理 26 │159 │ 固定资产购建支出 27 │161 │ 无形资产 28 │171 │ 递延资产 29 │181 │ 待处理财产损溢 ││二、负债类 30 │201 │ 短期借款 31 │202 │ 应付票据 32 │203 │ 应付账款 ——应付工程款 33 │204 │ 预收账款（客户核算——张三、李四等） ——预收售房款 ——预收一次性付清款 ——预收分期付款 ——预收按揭付款 34 │209 │ 其他应付款 ——其他应付单位款 ——其他应付个人款 35 │211 │ 应付工资 36 │214 │ 应付福利费 37 │221 │ 应交税金 ——应交营业税 ——应交土地增值税 ——应交企业所得税 ——应交个人所得税 ——应交城建税 ——应交土地使用税 ——应交车船使用税 ——应交房产税 38 │223 │ 应付利润 39 │229 │ 其他应交款 ——应交教育费附加 ——应交地方教育费附加 40 │231 │ 预提费用 ——借款利息 41 │241 │ 长期借款 ——农行#支行 42 │251 │ 应付债券 43 │261 │ 长期应付款 ││三、所有者权益类 44 │301 │ 实收资本 45 │311 │ 资本公积 46 │313 │ 盈余公积 ——法定盈余公积 ——法定公益金 ——任意盈余公积 47 │321 │ 本年利润 48 │322 │ 利润分配 ——未分配利润 ——提取法定盈余公积金 ——提取法定公益金 ——提取任意盈余公积金 ——应付利润 ——其他转入 ││四、成本类 49 │401 │ 开发成本（项目核算——***） ——房屋开发成本 ——土地征用及拆迁补偿费 ——前期工程费 ——基础设施费 ——配套设施费 ——建筑安装工程费 ——开发间接费 ——配套设施开发成本 50 │407 │ 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等） ——工资福利 ——办公费 ——业务招待费 ——差旅费 ——通讯费 ——交通费 ——折旧费 ——职工教育经费 ——汽车费 ——水电费 ——低值易耗品摊销 ——税费 ——广告宣传费 ——其他费用 ││五、损益类 51 │501 │ 经营收入 ——商品房销售收入 52 │502 │ 经营成本 ——商品房销售成本 53 │503 │ 销售费用 54 │504 │ 经营税金及附加 55 │511 │ 其他业务收入 ——租金收入 56 │512 │ 其他业务支出 57 │521 │ 管理费用 58 │522 │ 财务费用 ——利息 ——手续费 59 │531 │ 投资收益 60 │541 │ 营业外收入 ——其他 61 │542 │ 营业外支出 ——其他 62 │550│所得税 63 │560 │以前年度损益调整建议先做财务制度设计。 引入一个科目表是很容易的，但科目表是财政部根据全国所有企业作的一年指导性的规范文件，并不适合企业。 举个例子： 房地产企业有预收客户房款的行为，应该纳入预收账款科目。但如果您公司所开发的盘分有两期，而代收的费用又分很多种，象房款，契税，维修基金等，结构就有：预收账款-一期-房款-xx楼xx号 xx人。四级科目结构。但如果用软件来核算，预收账款-一期-房款三级+客户对象核算。 要充分考虑到各部门，公司决策层会使用什么数据来供决策，来设计一个合理的核算制度。
7，房地产企业汇算清缴有哪些特殊规定
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。由于房地产开发企业性质比较特殊，因此，在企业所得税汇算清缴时，税法也有特殊规定。预售收入可作为广告和业务招待费计算基数企业所得税法实施条例第四十三条和第四十四条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。可见，销售（营业）收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。由此看来，对于房地产开发经营企业来说，正式签订《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，预售收入可以作为计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。预缴的税费可以税前扣除营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，对于房地产开发企业来说，收到预售房地产或租赁收入或建筑劳务款项时，营业税纳税义务时间已经发生，应按规定缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等相关税费。土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。因此，对于房地产开发企业来说，土地增值税一般实行的是预售预缴、达到清算条件后清算的征管方法。由此可见，对于房地产开发经营企业来说，营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，在房地产预售环节都要按规定纳税。根据目前的财务会计规定，这些税费一般是通过营业税金及附加核算的。国税发〔2009〕31号文件第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。因此，房地产企业在预售环节，缴纳的税费是可以在所得税前扣除的。部分预提费用可以作为计税成本对待《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。根据该规定，企业在汇算清缴日结束以前，仍未取得成本费用有效凭证的，不得在所得税前扣除。同时，国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。由此看来，国家税务总局公告2011年第34号和国税发〔2009〕31号文件对提供有效凭证的时间问题，规定不一致。对此，我们一般只承认国家税务总局公告2011年第34号，而默认国税发〔2009〕31号文件自动失效，是因为国家税务总局公告2011年第34号属于最新规定，按照税法的适用原则，新法优于旧法。但事实上截然不同，国税发〔2009〕31号文件并未失效。我们可以参照立法法第八十三条的规定，即同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。国家税务总局公告2011年第34号属于一般规定，国税发〔2009〕31号文件属于特别规定，仍然有效。至于立法法第八十三条“新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，这是对同一个级别的特别法或同一个级别的一般法而言的，和执行国税发〔2009〕31号文件中3项预提（应付）费用并不矛盾。（一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 （二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 （三）关于收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。 （四）关于成本、费用扣除的税务处理。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹办期业务招待费等费用税前扣除问题，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。 （五）可以预提（应付）的成本费用。包括：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。 （六）企业在开发区内建造的配套设施。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 （七）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 （八）关于停车场核算。国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
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