按揭贷款是银行最优质的资产，但是受制于地产调控和银行向实体经济让利，银行会千方百计的保持按揭贷款较高的利率，因此LPR利率下跌，银行为了保证净息差，就会提高加点点数，实际上就是按照原来的基准利率上浮基本不变，或者是小幅下调，根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年5月（4月20日-5月18日），全国首套房贷款平均利率则为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11个基点，按揭贷款利率有两种方式，一种是浮动利率，一种是固定利率，固定利率的话，不管未来LPR如何变动，贷款利率都是不变的，浮动利率的化是会按照LPR变动而变动的，如果未来LPR上涨，那么按揭贷款利率也跟着同步上涨，但是加点的点数是维持不变的，比方说最新一期的5年期以上LPR为4.65%，购房者贷款利率是加点80个点，那么利率就是5.45%，未来LPR如果上涨10个点，那么贷款利率就是475 80=555，按揭贷款利率就是5.55%。
1、银行房贷基准利率降低了，但银行实际利率不变，这是怎么回事？
首先要明白一点，现在没有“房贷基准利率”的说法了，可以说“LPR基础利率”。2019年8月20日以后，新增房贷利率已转换成LPR利率机制，并且存量房贷也要在2020年3月1日至8月31日全部转换成LPR模式，新的房贷利率模式：五年期LPR利率 点数。LPR利率每月20日报价一次，作为新的贷款市场报价利率，
也就是说LPR利率每月在变化，可是你的按揭利率（实际利率）并不一定变化。为什么会这样呢？1、LPR利率有分一年期和五年期，18家银行每次报价出来后，五年期LPR利率会结合楼市调控政策走向，而做出适当的定价，从某种程度上讲，五年期LPR并不一定是完全按照市场流动性因素来决定。我们看到自新LPR利率执行以来，一年期LPR变化了3次，五年期LPR变了2次，不同期LPR并没有同时间变化，
此其一。2、房贷执行LPR利率，按央行相关规定，存量房贷选择固定利率的话，与五年期LPR利率变化无关，而执行LPR浮动利率的按揭房贷，可以选择“重定价周期”，重定价周期至少是一年。也就是说，选择了“重定价周期”的消费者，只有“重定价日”到了，你的按揭房贷利率才会依据就近报价的五年期LPR的变化而变化一次，
2、现在LPR降低，而银行提高住房贷款固定利率加点，后期LPR涨怎么办？
按揭贷款是银行最优质的资产，但是受制于地产调控和银行向实体经济让利，银行会千方百计的保持按揭贷款较高的利率，因此LPR利率下跌，银行为了保证净息差，就会提高加点点数，实际上就是按照原来的基准利率上浮基本不变，或者是小幅下调，根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年5月（4月20日-5月18日），全国首套房贷款平均利率则为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11个基点,按揭贷款利率有两种方式，一种是浮动利率，一种是固定利率，固定利率的话，不管未来LPR如何变动，贷款利率都是不变的，浮动利率的化是会按照LPR变动而变动的，如果未来LPR上涨，那么按揭贷款利率也跟着同步上涨，但是加点的点数是维持不变的，比方说最新一期的5年期以上LPR为4.65%，购房者贷款利率是加点80个点，那么利率就是5.45%，未来LPR如果上涨10个点，那么贷款利率就是475 80=555，按揭贷款利率就是5.55%。
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